Что делать

Покупка недвижимости с занижением стоимости в договоре — это огромный риск для покупателя. Настаивайте на указании в договоре купли-продажи реальной, рыночной цены объекта. Безопасность и спокойствие дороже сомнительной экономии денежных средств продавца.

Как проверить

Риски

Общие риски при покупке с занижением цены

Налоговые риски для покупателя

• Доплата НДФЛ: Если квартира в будущем будет продана, налоговая база для расчета налога на доход физических лиц (НДФЛ) будет рассчитываться от цены в договоре. Например, вы купили за 10 млн руб., а в договоре указали 7 млн. При последующей продаже за 12 млн, ваш налогооблагаемый доход формально составит 5 млн руб. (12 - 7), а не 2 млн руб. (12 - 10). Вы заплатите больший налог.

Риски при получении кредита или вычета

• Невозможность получить налоговый вычет: Максимальная сумма, с которой можно получить имущественный налоговый вычет (13% от 2 млн руб. = 260 000 руб.), определяется по цене в договоре. Если в договоре 1,5 млн руб., вычет составит всего 195 000 руб., и вы потеряете 65 000 руб.

Риск признания сделки недействительной:

• Исковые требования других лиц: Если у продавца есть наследники, супруг/супруга, не дававшие согласия на продажу, или другие заинтересованные лица, они могут оспорить сделку как мнимую (совершенную без намерения создать правовые последствия) именно из-за заниженной цены. Суд может встать на их сторону.

Риски при расчетах

Отсутствие гарантий: Деньги, переданные "в конверте", ничем не защищены. Если вы передали продавцу, например, 3 млн руб. наличными, а он отказывается подписывать акт приема-передачи или исчезает, доказать факт передачи этой суммы практически невозможно. В суде вы сможете взыскать только сумму, указанную в договоре. 

Риски при банкротстве продавца (наиболее критические)

Если в течение срока, когда можно оспорить сделки должника (так называемый "период подозрительности", 3 года до принятия заявления о банкротстве), продавец будет признан банкротом, покупатель попадает в крайне уязвимое положение.

Оспаривание сделки финансовым управляющим (ФУ)

Финансовый управляющий обязан проверить все сделки должника за "период подозрительности" и оспорить те, которые привели к уменьшению имущества банкрота.

Последствия оспаривания сделки

Если суд удовлетворит иск ФУ, последствия для покупателя будут катастрофическими:

• Сделка признается недействительной.
• Истребование квартиры из вашей собственности. Квартира возвращается в конкурсную массу банкрота.
• Возврат денег покупателю. Вам возвращаются не реально уплаченные 10 млн руб., а только сумма, указанная в официальном договоре (7 млн руб.).

Вы теряете "черную" наличность. Разницу в 3 млн руб., переданную наличными, вы никогда не вернете, так как ее факт передачи не доказан и не отражен в документах. Вы остаетесь без квартиры и без значительной части денег.

Проблемы с признанием добросовестным приобретателем

В споре с финансовым управляющим вам будет крайне сложно доказать свою добросовестность. Суд может расценить сам факт заключения сделки по заниженной цене как недобросовестность, так как вы понимали, что участвуете в схеме по уводу активов от потенциальных кредиторов.

Законодательная база

Налоговые риски для покупателя (Уплата НДФЛ и Налоговый вычет)

• Налоговый кодекс РФ, Статья 220. Регулирует предоставление имущественного налогового вычета. Сумма вычета рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Занижение цены приводит к безвозвратной потере части вычета.
• Налоговый кодекс РФ, Статья 208, Пункт 1, Подпункт 1. Доход от продажи недвижимости является объектом налогообложения НДФЛ.
• Налоговый кодекс РФ, Статья 210. Определяет порядок определения налоговой базы. При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, налоговая база рассчитывается как максимальная из двух величин: договорная цена продажи или 70% кадастровой стоимости объекта. Занижение цены в договоре увеличивает налогооблагаемый доход при последующей продаже.

Риск признания сделки недействительной (Оспаривание наследниками, супругом и т.д.)

• Гражданский кодекс РФ, Статья 170. Прямо регулирует мнимые и притворные сделки. Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия (мнимая), является недействительной. Занижение цены является классическим признаком мнимости, что дает основания заинтересованным лицам (кредиторам, наследникам) оспорить сделку.

Риски при расчетах (Отсутствие гарантий при передаче наличных)

• Гражданский кодекс РФ, Статья 487. Устанавливает последствия неоплаты товара. В случае конфликта и отсутствия доказательств уплаты "черной" наличности, покупатель сможет взыскать через суд только сумму, официально указанную в договоре.

Критические риски при банкротстве продавца

• Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 61.2. Дает право финансовому управляющему оспаривать сделки должника, совершенные в течение так называемого "периода подозрительности" (3-6 месяцев до подачи заявления о банкротстве, а для сделок с заинтересованными лицами — до 3 лет), если они привели к уменьшению имущества должника или нарушили права кредиторов. Сделка по заниженной цене является прямым основанием для оспаривания.
• Гражданский кодекс РФ, Статья 167. Определяет последствия недействительности сделки — двусторонняя реституция: каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. В данном контексте: покупатель возвращает квартиру, а продавец (конкурсная масса) возвращает покупателю только сумму из договора. Убытки в виде "черной" наличности не возмещаются.
• Гражданский кодекс РФ, Статья 302. Устанавливает правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Добросовестный приобретатель защищен от истребования, если имущество было приобретено возмездно и он не знал и не мог знать о том, что его продавец не имел права его отчуждать. Однако судебная практика при банкротстве часто идет по пути, что покупатель, участвующий в сделке с занижением цены, не может считаться добросовестным, так как должен был осознавать противоправность действий продавца по выводу активов от кредиторов.