Что делать

Требуется выдел долей всем членам семьи исключительно в той недвижимости, на приобретение или погашение кредита за которую были использованы средства материнского (семейного) капитала. Выдел долей в другом объекте недвижимости не допускается, какие бы уверения вам ни давали продавцы.

Обязательству выделения подлежат все члены семьи: мать, её супруг и все дети (включая совершеннолетних).

Если среди собственников есть хотя бы один несовершеннолетний, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это существенно снижает риски для покупателя, поскольку нотариус проверит факт надлежащего выдела долей. Однако мы настоятельно рекомендуем самостоятельно удостовериться в соблюдении этого требования, а также в размере долей, которые были выделены.

Как проверить

Проверка на использование средств материнского капитала при досрочном погашении кредита

Единственным безопасным способом проверки является запрос у продавца справки из банка, выдававшего кредит, о том, что средства материнского (семейного) капитала не направлялись на досрочное погашение.

В случае, если по данному кредиту проводилось рефинансирование, такую же справку необходимо запросить и из банка, который обслуживает кредит в настоящее время.

От предложений предоставить график досрочных погашений или иные документы, отражающие суммы погашений, следует категорически отказываться! Средства материнского капитала можно вносить на досрочное погашение любыми суммами, поэтому в платежах может не быть характерных признаков его использования. Недобросовестные продавцы часто пользуются этим, чтобы ввести покупателя в заблуждение.

Проверка правильности выделения долей по материнскому капиталу

Необходимо установить состав семьи на момент выделения долей. Если мать указывает, что не состояла в браке, необходимо запросить у неё справку из ЗАГСа, подтверждающую отсутствие зарегистрированного брака за весь период, включающий дату оформления и государственной регистрации соглашения о выделении долей или основного договора купли-продажи (если доли были выделены сразу при покупке). Запрашивайте справку с запасом. Например, если договор датирован 20.04.2020, целесообразно запросить справку за период с 01.03.2020 по 01.06.2020.

Доли должны быть выделены каждому члену семьи (всем детям и супругу) в размере, строго соответствующем использованной сумме материнского капитала. Самый простой и надежный способ проверить корректность расчётов — воспользоваться онлайн-калькулятором долей по материнскому капиталу, внеся в него данные из договора купли-продажи.

Риски

Признание сделки недействительной и потеря недвижимости

Это катастрофический сценарий. Квартира может быть у вас отобрана через суд.

Кто может оспорить сделку?

• Пенсионный фонд РФ (ПФР) и Прокуратура. Они обязаны следить за целевым использованием государственных средств. Если обязательство о выделении долей не выполнено, они подадут иск о признании сделки купли-продажи недействительной, чтобы вернуть жилье в собственность семьи и затем выделить доли детям.
• Органы опеки и попечительства. Их прямая обязанность — защищать имущественные права несовершеннолетних. Они являются одними из главных истцов в таких делах.
• Сами дети или их законные представители, либо второй супруг. Когда дети достигнут совершеннолетия или их интересы будет представлять второй родитель/опекун, они могут сами потребовать через суд восстановить их нарушенные права.

Последствия признания сделки недействительной:

• Вы теряете право собственности на квартиру. Её возвращают прежним владельцам.
• Вернуть деньги, уплаченные за квартиру, крайне сложно. Если продавцы к тому времени потратят деньги (а часто так и бывает), вы станете просто одним из их кредиторов. Взыскивать деньги с них придется через суд, и нет гарантии, что вы их когда-либо получите.

Как отразить в договоре

Заверение об отсутствии использования материнского капитала:

Законодательная база

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (Основной закон о маткапитале)

Это центральный закон, который устанавливает саму обязанность.

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий:

• Часть 4: Устанавливает, что при использовании маткапитала на приобретение или строительство жилья, оно должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей (всех детей) с определением размера долей по соглашению.

Это главная норма, которая прямо предписывает необходимость выделения долей.

Семейный кодекс Российской Федерации

Закрепляет общие принципы защиты прав детей и правовой режим совместной собственности супругов.

Статья 60. Имущественные права ребенка:

• Пункт 4: Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Но при этом дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Норма подчеркивает отдельность имущественных прав ребенка. Маткапитал — целевые средства, в которых доля ребенка имеет особый правовой режим.

Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов.

• Устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлено иное.

Маткапитал, использованный на приобретение жилья в браке, делает это жилье совместной собственностью супругов, в которую затем должны быть включены дети.

Статья 34. Совместная собственность супругов.

• Конкретизирует, что считается совместным имуществом (доходы, недвижимость, ценные бумаги и т.д.).

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

• Пункт 3: Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это напрямую связано с необходимостью нотариального удостоверения сделки при отчуждении жилья, где есть доли детей.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Регулирует общие вопросы собственности и сделок.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности.

• Дает определение общей долевой и совместной собственности.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности.

• Устанавливает, что доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.

• Эти статьи регулируют порядок владения и распоряжения долями.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 102-ФЗ "О нотариате в Российской Федерации" и Основы законодательства РФ о нотариате

Норма, обязывающая нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость. Это прямое требование, которое является механизмом контроля. Нотариус не удостоверит сделку по продаже квартиры, купленной на маткапитал, без доказательств выделения долей.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ)

Статья 5.35.1. Нарушение условий распоряжения средствами материнского (семейного) капитала либо целевых средств, предоставленных на приобретение жилого помещения.

• Предусматривает административный штраф в размере от 3000 до 5000 рублей за неисполнение обязательства о выделении долей. Именно по этой статье привлекают Пенсионный фонд и прокуратура, если обязательство не выполнено в установленный срок.

Уголовный кодекс Российской Федерации (УК РФ)

Статья 159.2. Мошенничество при получении выплат.

• Применяется в крайних случаях, когда невыделение долей является частью умышленного плана по хищению государственных средств (например, обналичивание, фиктивная покупка). Санкции по этой статье могут включать лишение свободы.