Что делать

Требуйте узаконить все имеющиеся перепланировки и внести изменения в технические документы и ЕГРН.

Как проверить

Сравните реальную планировку с документами из ЕГРН

Это главный и обязательный шаг.

Закажите актуальную выписку из ЕГРН.

• Это можно сделать быстро онлайн на официальном сайте Росреестра, через портал «Госуслуги» или в любом МФЦ.
• Вам нужна «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах». В ней будет раздел «План помещения (поэтажный план)».
• Если план помещения отсутствует, то необходимо заказать технически паспорт или экспликацию.

Проведите сверку.

Возьмите план из выписки ЕГРН и пройдитесь по квартире.

Сравните расположение и наличие всех стен, дверных проемов, санузлов, кухни.

На что обратить особое внимание:

• Объединен ли санузел? Если в выписке туалет и ванная разделены, а в реальности — это одно помещение, это перепланировка.
• Перенесена ли кухня или санузел? Самое опасное нарушение.
• Снесены ли стены или их части? Особенно между комнатой и кухней/коридором.
• Появились ли новые дверные проемы в местах, где их нет на плане?
• Устроена ли ниша или гардеробная в стене, которая на плане не обозначена?

Вывод: Если реальная планировка хоть в чем-то не совпадает с планом в ЕГРН — перепланировка есть, и она, с высокой долей вероятности, не узаконена.

Запросите документы, подтверждающие узаконивание

Если вы обнаружили расхождение, или даже если его нет, но есть подозрения, попросите продавца предоставить документы.

Какие документы доказывают законность перепланировки:

• Разрешение на перепланировку и Акт о ее завершении от местной администрации (управы, Жилищной инспекции). Это идеальный вариант, означающий, что все было согласовано до начала работ.
• Вступившее в законную силу Решение суда об узаконивании перепланировки. Это частый случай, когда перепланировку узаконивали уже после ее проведения через суд.

Что должно вас насторожить:

• Продавец говорит: «Все согласовано», но документов не показывает.
• Продавец утверждает: «Это косметический ремонт, а не перепланировка».
• Вам предлагают оформить расписку или снизить цену вместо предоставления документов.

Визуальный осмотр на предмет «скрытых» нарушений

Некоторые нарушения не всегда очевидны при сравнении с планом, но их можно выявить.

Осмотрите потолок, стены и пол на наличие следов:

• Заделанных дверных проемов (можно увидеть прямоугольный контур под штукатуркой).
• Перенесенных стояков или канализационных труб (новые короба из гипсокартона в неожиданных местах).
• Следов от демонтированных радиаторов отопления.
• Обратите внимание на несущие стены. Любые проемы (арки, ниши) в несущих стенах требуют особого согласования и усиления. Если их нет в ЕГРН — это грубейшее нарушение.
• Проверьте вентиляцию. Если она не работает после ремонта, возможно, ее перекрыли или повредили.

Дополнительные проверки (по необходимости)

• Запрос в БТИ (или кадастровую палату): Можно заказать технический паспорт БТИ, но выписка из ЕГРН является более актуальным документом.
• Запрос в управляющую компанию (УК): Иногда в УК хранится проект перепланировки или информация о жалобах соседей на незаконные работы. Однако, они не всегда предоставят эту информацию постороннему человеку.

Риски

Неузаконенная перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения (квартиры или дома) без получения необходимых согласований и разрешений от уполномоченных государственных органов.

Риски при продаже

Снижение стоимости недвижимости: Потенциальные покупатели, узнав о незаконной перепланировке, либо откажутся от покупки, либо потребуют существенного снижения цены, так как понимают, что им самим придется нести затраты и риски по узакониванию.

Административная и судебная ответственность

Предписание о приведении помещения в исходное состояние: Жилищная инспекция или суд могут обязать собственника полностью восстановить первоначальную планировку. Это крайне затратный и сложный процесс.

Штраф

По статье 7.21 КоАП РФ ("Нарушение правил пользования жилыми помещениями") на собственника может быть наложен административный штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Хотя сумма не выглядит большой, главная кара — это предписание об устранении нарушения.

Принудительное исполнение

Если собственник проигнорирует предписание суда, решение будет исполнено принудительно судебными приставами, а все расходы по восстановительным работам будут взысканы с собственника.

Риски для безопасности

Угроза жизни и здоровью: Самая главная опасность. Несогласованные работы часто затрагивают несущие конструкции, вентиляцию, дымоходы, газовые и водопроводные стояки. Это может привести к ослаблению конструкции здания, трещинам, затоплениям, пожарам или отравлению угарным газом.

Причинение ущерба соседям

Например, при незаконном переносе мокрой зоны или повреждении стояка можно затопить соседей снизу. В этом случае собственник будет нести полную материальную ответственность за причиненный ущерб.

Проблемы при отчуждении в ипотеку

Квартира или жилой дом с неузаконенной перепланировкой может быть не принят в качестве обеспечения банка, повлечет отказ в выдаче кредита под залог такой недвижимости.

Как отразить в договоре

Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что на момент подписания настоящего Договора Объект недвижимости не подвергался переустройству и (или) перепланировке, либо все выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке были проведены в установленном законом порядке, надлежащим образом согласованы с уполномоченными органами, а также в Единый государственный реестр недвижимости внесены все необходимые изменения.

Законодательная база

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)

• Статья 25: Дает определение переустройства и перепланировки жилого помещения.
• Статья 26: Устанавливает, что для проведения перепланировки необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. В статье перечислены документы, необходимые для получения такого разрешения.
• Статья 28: Регламентирует сам процесс перепланировки.
• Статья 29: Определяет последствия самовольной перепланировки. Собственник обязуется за свой счет привести помещение в прежнее состояние. Если это невозможно, может быть принято решение о продаже квартиры с торгов, с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением..."

Это основной документ, устанавливающий требования к жилым помещениям. В нем указаны параметры, которые нельзя нарушать при перепланировке (например, высота потолков, освещенность, нельзя объединять жилую комнату с кухней, если кухня с газовой плитой, и т.д.).

Кодекс об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ)

Статья 7.21: "Нарушение правил пользования жилыми помещениями". Предусматривает административную ответственность (штраф) за самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Статья 222: "Самовольная постройка". Хотя напрямую к перепланировке квартиры не всегда применяется, ее аналогия используется в судах, когда перепланировка нарушает интересы других лиц или создает угрозу их жизни и здоровью. Она также устанавливает, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано.