Юридическая безопасность при покупке недвижимости требует проверки дееспособности продавца. Узнайте, какие поведенческие признаки должны насторожить покупателя, почему психиатрическое освидетельствование в день подписания договора становится ключевой защитой от оспаривания сделки, и как избежать риска потери квартиры и денежных средств при последующих судебных спорах с наследниками.
В день подписания договора продавец обязан пройти психиатрическое освидетельствование и получить заключение о сделкоспособности. Заключение действительно только в дату его выдачи. Получить его заранее - бесполезно с юридической точки зрения. Это необходимо для фиксации его дееспособности именно в момент совершения ключевого действия.
Необходимо, что бы продавец прошёл освидетельствование в день подписания договора и получил заключение о сделкоспособности.
Такие освидетельствования могут быть проведены как государственными психиатрическими учреждениями так и частными психиатрами. Рекомендуем по возможности обращаться именно в государственные органы, так как у судов к ним больше доверия ввиду проведения ими психиатрических экспертиз и по уголовным преступлениям.
Если после сделки будет доказано, что продавец в момент ее совершения не мог понимать значения своих действий или руководить ими, суд аннулирует договор. Недвижимость придется вернуть, даже если вы уже сделали ремонт и прожили там несколько лет, при этом вы столкнётесь с проблемой возврата уплаченных вами денежных средств по договору.
После смерти или ухудшения здоровья продавца его наследники почти наверняка оспорят сделку в суде, ссылаясь на его неадекватность.
Нотариус несет ответственность и, заметив признаки неадекватности, законно откажет в заверении сделки, что автоматически блокирует ее.
Если продавец действует по доверенности, выданной в состоянии неспособности понимать свои действия, эту доверенность также могут отменить, а все последующие сделки — аннулировать.
Никакие заверения и гарантии продавца в договоре не являются альтернативой справке от психиатра. Они выполняют иную функцию. Заключение о сделкоспособности — это обязательный документ при сомнениях в психическом здоровье продавца, всё остальное — лишь дополнительные страховки, которые без него теряют смысл.
Продавец настоящим гарантирует и подтверждает Покупателю, что на момент подписания настоящего Договора находится в ясном уме и твердой памяти, полностью осознает характер и правовые последствия своих действий. Продавец не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, не состоит на диспансерном учете у врача-психиатра или врача-нарколога, не страдает от расстройств и не находится в состоянии опьянения, которые могли бы препятствовать пониманию значения его действий. Сделка совершается Продавцом добровольно, без какого-либо давления или обмана.
Статья 177 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими: прямо регулирует вашу ситуацию. Сделка, совершенная гражданином, который в момент ее совершения не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права нарушены (например, наследников). Последствием является двусторонняя реституция — возврат всего полученного по сделке. Если имущество возвратить в натуре невозможно, возмещается его стоимость. Это и есть риск для покупателя: вернуть квартиру, даже после ремонта, и годами пытаться вернуть деньги.
Статья 56 ГПК РФ — Обязанность доказывания: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Бремя доказывания неспособности продавца понимать свои действия в момент сделки лежит на истце (наследниках). Однако они будут активно использовать любые доказательства: медицинские карты, свидетельские показания, а вашей защитой станет свежее заключение о сделкоспособности.
Статья 79 ГПК РФ — Назначение судебной экспертизы: для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. В случае спора наследники будут ходатайствовать о посмертной судебно-психиатрической экспертизе (на основе медицинских документов, показаний свидетелей). Суд чаще доверяет государственным экспертным учреждениям. Ваше заключение, полученное в день сделки, особенно от государственного учреждения, станет мощным контрдоказательством.
Статья 48 Основ — Отказ в совершении нотариального действия: нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия, если оно противоречит закону или совершается лицом, признанным недееспособным, либо лицом, не способным в момент совершения действия понимать его значение. Заметив явные признаки неадекватности (неопрятность, невнятная речь, дезориентация), нотариус по закону и для минимизации своих рисков откажет в удостоверении сделки. Наличие заключения о сделкоспособности снимает этот риск.
Статья 23 Закона — Психиатрическое освидетельствование: устанавливает, что психиатрическое освидетельствование проводится для определения, страдает ли обследуемый психическим расстройством и нуждается ли он в психиатрической помощи. Может проводиться как в добровольном порядке, так и в недобровольном — по основаниям, указанным в законе. Для ваших целей необходимо добровольное освидетельствование с целью дачи заключения о способности понимать значение своих действий.
Ранее существовал специальный приказ, регламентировавший порядок проведения судебно-психиатрической экспертизы в гражданском процессе. Сейчас методика определения «сделкоспособности» (гражданской дееспособности в момент совершения конкретной сделки) регулируется ведомственными рекомендациями и практикой экспертных учреждений. Заключение должно отвечать на конкретный вопрос: могло ли лицо в конкретный момент (дата и время подписания договора) понимать значение своих действий и руководить ими.
Ответьте на простые вопросы и получите персональный отчёт: какие документы запросить, где скрыты подводные камни и как не потерять деньги.
info(а)msdelka.ru
© mselka.ru. Все права защищены. Разработка TheBestSoft.ru. Дизайн шаблона HTML Codex.