Что делать

Требуется нотариально удостоверенное согласие супруга / супруги.

Как проверить

Проверка отсутствия супруга / супруги

Единственный верный способ убедиться в отсутствии супруга - это получить от продавца справку из ЗАГСа об отсутствии регистрации брака за определенный период. На данный момент иного способа нет. По закону, штамп о регистрации брака в паспорт ставиться по желанию гражданина.

Такая справка нужна за период месяц до заключения договора и месяц после. Связано это с тем, что в этот период возможны частичные расчёты по договору. Если брака не было больший период, то вполне можно и увеличить период для подстраховки.

Получения согласия супруга / супруги

В случае, если продавец состоял в браке момент приобретения и/или оплаты, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки. Даже если продавец уже разведен, согласие всё равно требуется!

Риски

Признание сделки недействительной и потеря квартиры

Сделка, совершенная с нарушением требования закона о необходимости согласия супруга, является ничтожной.

Что это значит?

• Суд признает сделку недействительной, и она аннулируется с самого начала.
• Квартира в принудительном порядке возвращается обратно продавцу (или его супругу, который подавал иск).
• Покупатель, который уже мог проживать в квартире и считать себя полноправным собственником, теряет все права на нее.

Происходит это даже в том случае, если покупатель действовал добросовестно и не знал о существовании супруга.

Проблемы с возвратом денег

Этот риск напрямую вытекает из первого. После расторжения сделки покупатель имеет право на возврат уплаченной за квартиру суммы.

Но здесь его ждут серьезные трудности:

• Продавец может не вернуть деньги. К моменту суда продавец может уже потратить полученные деньги, исчезнуть или просто отказаться от выплат.
• Длительный и сложный процесс взыскания. Покупателю придется подавать отдельный иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) с продавца. Это новый судебный процесс, который может затянуться на месяцы и даже годы.
• Риск банкротства продавца. Если продавец будет признан банкротом, вернуть деньги станет практически невозможно, так как покупатель будет стоять в общей очереди кредиторов.

Понесенные убытки не компенсируются

Покупатель не сможет вернуть через суд все сопутствующие расходы и убытки:

• Затраты на ремонт. Если покупатель успел сделать в купленной квартире ремонт, эти затраты ему, с высокой степенью вероятности, не возместят.
• Расходы на оформление сделки: уплаченные услуги риелтора, оценщика, комиссия банка за ипотеку (если она была).
• Невозможность купить другую квартиру. За время судебных разбирательств цены на недвижимость могли вырасти, и покупатель теряет свою выгоду. Вернуть эту разницу в суде практически нереально.
• Моральный вред. Компенсацию морального вреда в таких спорах взыскивают крайне редко и в незначительных суммах.

Проблемы с ипотекой (если квартира покупалась в кредит)

Это усугубляющий фактор:

• Договор ипотеки также будет признан недействительным.
• Банк потребует досрочного погашения всей суммы кредита.
• Квартира, которая была залогом, исчезает. У покупателя остается только долг перед банком без обеспечения.
• Банк может через суд взыскать с покупателя всю сумму долга, обратив взыскание на его другое имущество.

Потеря времени, нервов и юридические издержки

Судебные процессы о признании сделок недействительными — одни из самых сложных и длительных. Покупателю придется потратить огромное количество времени, сил и денег на адвокатов и судебные расходы.

Как отразить в договоре

Законодательная база

• Статья 34 Семейного кодекса РФ – «Совместная собственность супругов». В данной статье закреплен законный режим имущества супругов. К совместной собственности, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или внесены денежные средства, относится, в частности, недвижимое имущество, приобретенное в браке за счет общих доходов. Это ключевая норма, создающая презумпцию общности имущества, нажитого в браке.
• Статья 35 Семейного кодекса РФ – «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов». Пункт 2: Правильно определяет, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом (к которой безусловно относится продажа недвижимости) предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Пункт 3: Устанавливает исключение из этого предположения и обязательное требование. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Именно это положение делает получение такого согласия юридической необходимостью, а не просто желательной практикой.
• Статья 253 Гражданского кодекса РФ – «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности». Дублирует и подтверждает нормы семейного законодательства в системе гражданского права. Устанавливает, что для совершения сделки по распоряжению общим имуществом участник совместной собственности должен получить согласие остальных участников. При этом прямо указано, что это согласие предполагается (для обычных сделок), но для недвижимости данное предположение опровергается строгим требованием п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальной форме.
• Статья 167 Гражданского кодекса РФ – «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Хотя напрямую не упоминает супругов, эта статья описывает последствия недействительных сделок. Ее упоминание необходимо для понимания рисков нарушения вышеуказанных требований.