Покупка недвижимости в залоге у банка требует особой осторожности и знания юридических тонкостей. Узнайте, как проверить задолженность продавца, минимизировать риски утраты денег и правильно оформить договор купли-продажи залоговой квартиры. Экспертные рекомендации по безопасному проведению сделки с ипотечной недвижимостью и анализ законодательной базы для защиты ваших прав как покупателя.
Вам необходимо удостовериться в размере долга по ипотечному кредиту в отношении недвижимости, а также в отсутствии дополнительных задолженностей (штрафы, пени и прочее). Вы должны удостовериться, что у собственника хватит денежных средств для погашения кредитной задолженности и прочих издержек по кредитному обязательству.
Единственный верный способ это сделать — получить от собственника справку о размере ссудной задолженности перед банком-залогодержателем.
Для того, чтобы удостовериться в отсутствии залога банка в отношении недвижимости, необходимо запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН.
В выписке найти раздел: "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости". При отсутствии залога должно быть указано: "Не зарегистрировано".
В случае если указано, что имеется ограничение, необходимо выяснить у продавца исполнены ли обязательства перед банком. Если они уже исполнены, то ожидайте, когда банк подаст заявления на снятие ипотеки в силу закона.
Перед приобретением залоговой недвижимости необходимо проверить сумму задолженности по кредитному договору в отношении недвижимости.
Выполните следующие действия:
Приобретение залоговой недвижимости накладывает на покупателя определенные риски, избежать которых невозможно.
Основной риск при приобретение залоговых объектов кроется в невозможности проконтролировать куда потратит денежные средства собственник после получения их от вас. Механизмов которые позволят осуществить контроль практически нет.
Вы просто передаёте денежные средства собственнику на гашение обязательств по кредитному договору. Продавец в свою очередь должен зачислить их на счёт в банке, а что самое важное, совершить юридически значимое действия для погашения кредита - подать заявление о досрочном погашение, что является исключительно его волей и обязанностью по договору купли-продажи.
В пессимистичном сценарии недвижимость останется в залоге у банка, а вы останетесь без денег и без имущества. Конечно, вы сможете обратиться в суд за защитой своего права, но взыскать деньги с недобросовестного продавца будет крайне сложно.
На сегодняшний день при правильном порядке действий риск маловероятен, но всё же существует. Например, если с продавцом во время сделки случится трагедия со смертельным исходом и он не сможет совершить необходимые действия для погашения кредитной задолженности.
Например, продавец при вас погасил задолженность по кредитному договору, но впоследствии обнаружился факт, что имеется неоплаченная пеня за просрочку или иной штраф по кредитному договору, а продавца более нет в живых, и сделать он этого не может. Вам придётся лишь уповать на порядочных наследников, которые будут исполнять обязательства продавца как правопреемники.
Недвижимость по-прежнему будет находиться в залоге у банка, и переход права на ваше имя не зарегистрируется, а вам придется ждать вступления в наследство родственников или же вовсе решать вопрос в судебном порядке, а также возможно самостоятельно исполнить обязательства продавца по кредитному договору для сохранения недвижимости.
Самый безопасный способ — при приобретении недвижимости с использованием ипотечных средств банка-залогодержателя. В таком случае банк сам проконтролирует погашение кредитной задолженности продавца, а переход права будет совершён с сохранением залога банка.
В случае если вы приобретаете недвижимость за счёт собственных средств, то для минимизации рисков необходимо подать документы на регистрацию права в тот же день, когда подписали договор купли-продажи. Да, регистрация будет приостановлена ввиду залога банка, но в случае осложнений у вас будет подтверждение намерений продавца в виде поданного заявления о переходе права. Стоит отметить, что в случае несчастного случая с продавцом при таком способе проведения сделки (если не произойдёт непредвиденных событий, которые бы препятствовали полному исполнению обязательств по кредитному договору продавца), вы сможете завершить сделку малой кровью, так как банк будет обязан погасить ипотеку, а вы сможете спокойно завершить регистрацию права собственности на своё имя, так как смерть продавца не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности
Ещё важно ни при каких обстоятельствах не передавать продавцу средств более, чем ему требуется для исполнения обязательств перед банком-залогодержателем. Вам уже достаточно рисков, не нужно увеличивать их стоимость! Оставшуюся часть средств вы можете разместить на аккредитивном или номинальном счёте с условием перечисления продавцу исключительно после перехода права собственности на ваше имя. Таким образом, продавец будет дополнительно замотивирован завершить сделку.
Заверение продавца об отсутствии залога обычно входит в общие заверения продавца по недвижимости.
Продавец заверяет и гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора указанный Объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, не состоит в споре, под арестом, запрещением или иным обременением. Продавец заверяет Покупателя, что в указанном Объекте недвижимости не зарегистрированы и не проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под опекой, попечительством либо оставшиеся без родительского попечения, о чём известно органу опеки и попечительства, в соответствии с требованиями статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Продавец также заверяет Покупателя, что при приобретении указанного Объекта недвижимости не использовались средства материнского (семейного) капитала, и в отношении данного Объекта отсутствуют неисполненные обязательства по выделению долей несовершеннолетним детям и/или иным членам семьи.
В случае, если недвижимость в ипотеке банка, необходимо изменить общее заверения продавца.
Продавец заверяет и гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора указанный Объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен (за исключением прав ПАО "СБЕРБАНК"), не состоит в споре, под арестом, запрещением или иным обременением. Продавец заверяет Покупателя, что в указанном Объекте недвижимости не зарегистрированы и не проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под опекой, попечительством либо оставшиеся без родительского попечения, о чём известно органу опеки и попечительства, в соответствии с требованиями статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Продавец также заверяет Покупателя, что при приобретении указанного Объекта недвижимости не использовались средства материнского (семейного) капитала, и в отношении данного Объекта отсутствуют неисполненные обязательства по выделению долей несовершеннолетним детям и/или иным членам семьи.
Продавец уведомил Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что объект недвижимости обременен залогом в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк» (ИНН: _________________). Продавец принимает на себя обязательство в полном объеме и досрочно исполнить обязательства по кредитному договору № _________ от__.__._____ года (далее – «Кредитный договор») в отношении указанного объекта недвижимости, а также совершить все необходимые действия для снятия регистрационной записи об ипотеке № _____________________ от __.__._____ года, в срок, не превышающий трех календарных дней с момента подписания настоящего Договора.
Является основным документом, регулирующим все аспекты сделок, обязательств, права собственности и залога.
Специализированный закон, детально регулирующий все отношения, связанные с ипотекой.
Регулирует ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и все регистрационные действия.
Ответьте на простые вопросы и получите персональный отчёт: какие документы запросить, где скрыты подводные камни и как не потерять деньги.
info(а)msdelka.ru
© mselka.ru. Все права защищены. Разработка TheBestSoft.ru. Дизайн шаблона HTML Codex.