Запросить у собственника градостроительный план земельного участка для:

• проверки соответствия разрешённого использования участка целям покупателя;
• выявления ограничений, влияющих на стоимость и возможности использования участка;
• исключения риска приобретения участка, на котором невозможно строительство объекта, соответствующего потребностям покупателя;
• снижения рисков признания построенного объекта самовольной постройкой.

Как проверить

Для получения ГПЗУ потребуются:

• Паспорт заявителя (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.д.);
• Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.

Заявление может быть подано:

• Лично в орган местного самоуправления (отдел архитектуры и градостроительства) по месту нахождения участка;
• Через многофункциональный центр (МФЦ);
• В форме электронного документа через портал Госуслуг (Единый портал государственных услуг).

Срок подготовки и выдачи ГПЗУ составляет 14 рабочих дней с момента поступления заявления (часть 6 статьи 57.3 ГрК РФ). ГПЗУ выдается бесплатно.

Риски

Невозможность определить разрешенное использование участка

Без ГПЗУ невозможно точно установить, какое строительство разрешено на участке (ИЖС, садовый дом, коммерческая застройка), что может привести к приобретению участка с неподходящим видом разрешенного использования.

Наличие ограничений в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Участок может находиться в зоне:

• Санитарной охраны (водоохранные зоны, приаэродромные территории);
• Охраны объектов культурного наследия;
• Инженерной защиты (подтопляемые территории, оползневые склоны);
• Размещения линейных объектов (ЛЭП, газопроводы, нефтепроводы).

Согласно статье 56 Земельного кодекса РФ, ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности к новому владельцу (часть 5 статьи 56 ЗК РФ).

Невозможность легализовать строительство

Для получения разрешения на строительство (ст. 46, 51 ГрК РФ) или уведомления о строительстве ИЖС/садового дома (ст. 51.1 ГрК РФ) требуется ГПЗУ.

Без ГПЗУ построенный объект может быть признан самовольной постройкой с последующим отказом в государственной регистрации права собственности.

Ограничения по параметрам застройки

ГПЗУ содержит информацию о предельных параметрах разрешенного строительства:

• Максимальная высота объекта;
• Процент застройки территории;
• Красные линии и минимальные отступы от границ участка 

Нарушение этих параметров влечет невозможность ввода объекта в эксплуатацию.

Наличие подземных коммуникаций

В ГПЗУ указываются расположенные в границах участка инженерные сети и коммуникации. Их неучет при строительстве может привести к аварийным ситуациям и ответственности за повреждение объектов инфраструктуры.

.

Риск изъятия участка для государственных или муниципальных нужд

ГПЗУ содержит информацию о планируемом размещении объектов федерального, регионального или местного значения, что позволяет оценить риск изъятия участка.

Законодательная база

Градостроительный кодекс РФ

• Статья 57.3 ГрК РФ — устанавливает порядок выдачи ГПЗУ, его содержание и сроки подготовки (14 рабочих дней);
• Статья 30 ГрК РФ — определяет правила землепользования и застройки (ПЗЗ) как основу градостроительного зонирования, на основе которых формируется содержание ГПЗУ;
• Статья 51 ГрК РФ — предусматривает, что для получения разрешения на строительство необходимо представить ГПЗУ;
• Статья 51.1 ГрК РФ — устанавливает уведомительный порядок строительства ИЖС и садовых домов, при этом ГПЗУ является источником информации о допустимости строительства.

.

Земельный кодекс РФ

• Статья 7 ЗК РФ — устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным целевым назначением, которое определяется в том числе через градостроительную документацию;
• Статья 56 ЗК РФ — регулирует ограничения прав на землю, включая ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий, информация о которых содержится в ГПЗУ;
• Часть 5 статьи 56 ЗК РФ — закрепляет, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности, что делает проверку ГПЗУ критически важной при покупке участка.

Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ

• Внес изменения в статью 57.3 ГрК РФ, обновив форму ГПЗУ и расширив состав информации, включаемой в документ (действует с 31.05.2024).