Сделки по отчуждению имущества, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Для совершения такой сделки также необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Как проверить

Необходимо запросить у собственника разрешение на проведение сделки по отчуждению от территориального органа опеки и попечительства и удостовериться в следующем:

• верное указание ФИО всех участников (мать, отец, несовершеннолетний);
• верное указание доли несовершеннолетнего, если объект недвижимости не принадлежит ему целиком;
• верно указан адрес объекта недвижимости и иные его характеристики;совпадает ли указанная схема расчёта с запланированной вами;
• момент исполнения приказа опеки («при условии приобретения» или «при условии дальнейшего приобретения»), так как это крайне важно для нотариуса, и он может попросту не удостоверить сделку до момента исполнения приказа, если в нем написано, например, что «при условии приобретения».

Риски

Аннулирование сделки.

Если при совершении сделки были нарушены права несовершеннолетнего (например, не получено разрешение опеки или условия разрешения не выполнены), суд может признать договор купли-продажи недействительным. В этом случае покупатель рискует потерять приобретённое имущество и, возможно, не сможет вернуть деньги, если у продавца нет средств или иного имущества. 

Проблемы с регистрацией права собственности.

Если сделка не была нотариально удостоверена, регистрация права собственности может быть отклонена Росреестром. 

Недобросовестность продавца.

Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда продавец не выполняет обязательства, предусмотренные разрешением опеки (например, не приобретает новое жильё для ребёнка), что создаёт дополнительные риски для покупателя при возможном судебном разбирательстве. 

Сделки между близкими родственниками.

Закон запрещает сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в пользу его близких родственников (родителей, бабушек, дедушек, братьев, сестёр), за исключением безвозмездных сделок (дарение, передача в безвозмездное пользование). Нарушение этого правила может привести к признанию сделки недействительной. 

Законодательная база

Гражданский кодекс РФ 

• Статья 28. Определяет, что за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки от их имени могут совершать только родители, усыновители или опекуны.
• Статья 37. Устанавливает, что родители, опекуны или попечители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать (или давать согласие на совершение) сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, в том числе по обмену или дарению, сдаче внаём (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребёнку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
• Статья 175. Предусматривает, что сделка, совершённая несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется по статье 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
• Статья 174.1. Устанавливает, что сделка, совершённая с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

Семейный кодекс РФ (СК РФ)

• Пункт 3 статьи 60. Закрепляет требование о получении предварительного разрешения органов опеки и попечительства на сделки с имуществом несовершеннолетнего.

Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

• Статья 20. Определяет особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. 
• Часть 1 статьи 21. Указывает, что при совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора. 
• Часть 3 статьи 21. Предоставляет право обжаловать в суде отказ в выдаче предварительного разрешения органа опеки.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

• Часть 2 статьи 54. Устанавливает, что сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы договора влечёт его ничтожность. 

Законодательные акты

• Определение Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 №13-П указывает, что решения органов опеки должны оцениваться судом с учётом конкретных обстоятельств дела. Запрет на сделки с участием несовершеннолетних не должен быть формальным, а должен основываться на реальной оценке интересов ребёнка.
• Кассационное определение ВС РФ от 03.06.2020 №86-КА20-2 отмечает, что отказ органов опеки в согласовании сделки должен быть мотивированным и обоснованным, а не основываться на абстрактных опасениях.