Удостовериться в отсутствии споров в отношение приобретаемой недвижимости.

Как проверить

Нужно проверять в ролях ответчика или должника. Ищем гражданские, административные, уголовные дела, где продавец — сторона. Особенно опасны иски о взыскании крупных долгов, разделе имущества, признании права собственности.

Где смотреть:

• Картотека арбитражных дел: продавец может является индивидуальным предпринимателем (ИП), речь идет о спорах в сфере бизнеса или банкротства.
• Сервис "Правосудие" (ГАС "Правосудие"): для проверки дел в судах общей юрисдикции (районных, мировых). Здесь рассматриваются споры между гражданами (раздел имущества, долги, наследство). Поиск часто затруднен, так как для точного запроса нужны данные суда и номер дела. Можно попробовать поискать только по ФИО, но это не всегда эффективно.

Риски

Риск потери права собственности

• Арест или запрет на регистрацию: Если на квартиру наложен арест в рамках судебного спора (например, как обеспечение иска), Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Сделку попросту не зарегистрируют, даже если вы уже заплатили деньги.
• Признание сделки недействительной: Если после покупки выяснится, что продавец был участником судебного процесса, и суд вынес решение об изъятии или обременении этой недвижимости, новая сделка может быть оспорена. Например, если квартира была предметом спора о разделе имущества супругов или входит в конкурсную массу банкрота. Вас могут признать добросовестным приобретателем, но это долгий и сложный судебный процесс без гарантий успеха. В худшем случае вы лишитесь и квартиры, и денег.
• Истребование имущества из чужого незаконного владения: Если недвижимость была отчуждена с нарушением прав третьих лиц (например, дольщиков, наследников), они могут через суд истребовать ее у вас.

Финансовые риски

• Потеря уплаченных денег: Если сделка сорвется или будет признана недействительной, вернуть деньги с продавца может быть крайне сложно. Продавец может их уже потратить, скрыться или быть неплатежеспособным. Взыскание через суд и приставов — долгий и не всегда успешный путь.
• Невозможность продажи или залога: Даже если вы уже живете в квартире, но на нее есть неучтенное обременение (например, залог по неисполненному обязательству), вы не сможете ее впоследствии продать, подарить или взять под нее ипотеку.
• Судебные издержки: Вам придется нести расходы на адвокатов и судебные пошлины, защищая свои права в суде.

Как отразить в договоре

Заверения об отсутствии претензий третьих лиц входит в стандартное заверения продавца по договору.

Законодательная база

Гражданский кодекс Российской Федерации

• Статья 167 Последствия недействительности сделки: устанавливает обязанность сторон вернуть все полученное по недействительной сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности — возместить его стоимость.
• Статья 174.1 Недействительность сделки, совершенной без необходимого согласия: сделка, совершенная лицом без одобрения третьего лица, органа юридического лица или госоргана (где такое одобрение требуется), может быть признана недействительной.
• Статья 176 Недействительность сделки по распоряжению имуществом, совершенной гражданином, ограниченным в дееспособности: сделки гражданина, ограниченного судом в дееспособности, по распоряжению имуществом без согласия попечителя могут быть признаны недействительными.
• Статья 177 Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий: сделка, совершенная гражданином, который не мог понимать значения своих действий, может быть признана недействительной.
• Статья 302 Истребование имущества от добросовестного приобретателя: является центральной нормой для риска истребования имущества. Добросовестный приобретатель (который не знал и не мог знать о незаконности отчуждения) может потерять имущество, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (украдено, утеряно) или было приобретено безвозмездно.
• Статья 460 Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц: продавец обязан передать покупателю товар, на который у третьих лиц нет прав (например, сервитута, залога).
• Статья 328 Встречное исполнение обязательств: позволяет приостановить исполнение (например, выплату денег) при неисполнении обязательств контрагентом.
• Статья 381 Последствия прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных задатком: регулирует порядок возврата/утраты задатка при срыве сделки по вине одной из сторон.
• Статья 1064 Общие основания ответственности за причинение вреда: устанавливает обязанность лица, причинившего вред (например, продавца, сорвавшего сделку), возместить его в полном объеме.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

• Статья 26 Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав: устанавливает основания для приостановки регистрации перехода права, в том числе: наличие судебного спора о правах на объект, наложение ареста или запрета на совершение регистрационных действий.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

• Статья 140 ГПК РФ (обеспечение иска): предусматривает меры по обеспечению иска, в том числе наложение ареста на имущество, ответчика, что блокирует возможность его отчуждения.

Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ)

• Статья 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов): для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, являющейся совместной собственностью супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Его отсутствие является основанием для оспаривания сделки.