Проверьте, не находится ли продавец в процессе банкротства. Для этого необходимо запросить выписку из Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Как проверить

Для проверки необходимо воспользоваться единым федеральным реестром сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Риски

Риски для покупателя недвижимости, если продавец является банкротом или находится в процессе банкротства, очень высоки. Сделка попадает под особый правовой режим, и стандартные правила купли-продажи здесь не работают.

Признание сделки недействительной (оспоримой)

Это главный и самый опасный риск. Арбитражный управляющий и кредиторы банкрота обязаны проверить все сделки должника за определенный период (период подозрительности — обычно 3-6 месяцев до возбуждения дела, но может быть и больше). Сделка по продаже недвижимости может быть оспорена, если:

• Цена была значительно ниже рыночной (как правило, более чем на 20%). Это трактуется как ущерб интересам кредиторов.
• Сделка совершена после принятия судом заявления о банкротстве или в период, когда должник уже был неплатежеспособен.
• Сделка имеет признаки предпочтения одного кредитора другому.

Суд отменит сделку. Вас обяжут вернуть недвижимость в конкурсную массу банкрота, а вам вернут только уплаченные деньги (без компенсации упущенной выгоды, затрат на ремонт и т.д.). Вернуть деньги может быть сложно, если они уже распределены между кредиторами.

Невозможность регистрации перехода права

Если на имущество наложен арест в рамках дела о банкротстве, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Сделка не будет юридически завершена.

Сделки с недвижимостью банкрота должны согласовываться с финансовым управляющим и иногда с собранием (комитетом) кредиторов. Без этого согласия регистрация невозможна.

Финансовые потери (аванс, задаток)

Если вы внесли предоплату (аванс, задаток), а сделка была признана недействительной или остановлена, вернуть эти деньги будет крайне трудно. Деньги становятся частью конкурсной массы, и вы встанете в очередь кредиторов, которая редко приносит полное возмещение.

Длительные судебные разбирательства

Процесс банкротства может длиться годами. Если вашу сделку оспорят, вы будете втянуты в изматывающий арбитражный процесс с неочевидным исходом.

Как отразить в договоре

Законодательная база

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Это ключевой закон, регулирующий все процедуры и последствия банкротства, включая особый режим сделок должника.

• Глава III.1. Оспаривание сделок должника: целая глава закона, которая устанавливает основания для оспаривания сделок должника в рамках дела о банкротстве.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Устанавливает общие основания недействительности сделок и последствия их признания таковыми.

• Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки: определяет общие последствия недействительности.
• Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта: общее основание для признания сделки недействительной.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Регулирует порядок регистрации прав на недвижимость, что критически важно для завершения сделки.

• Статья 27. Основания для отказа в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации прав: содержит исчерпывающий перечень таких оснований.
• Статья 26. Отсрочка в государственной регистрации прав: позволяет регистратору приостановить регистрацию.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

Регулирует порядок судебных разбирательств по спорам, связанным с банкротством.

• Глава 28.1. Рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве): устанавливает специальную процедуру рассмотрения дел о банкротстве.
• Статья 225.1. Корпоративные и иные споры: может применяться к спорам, связанным с оспариванием сделок.