Запросите документ, который официально подтверждает, кто был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации.

Обязательно проверьте всех, кто был в этом списке. Если в справке фигурируют совершеннолетние лица, которые не указаны в договоре приватизации как сособственники, запросите у продавца нотариально заверенный отказ от участия в приватизации от каждого из них (либо архивную заверенную копию такого отказа из архива).

Как проверить

Наименование документа о зарегистрированных лицах может варьироваться в зависимости от региона Российской Федерации. Наиболее распространенными являются:

• выписка из домовой книги;
• выписка из поквартирной карточки;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка о составе семьи;
• справка о регистрации по форме № 9;
• выписка из карточки учета собственности.

Главное — убедиться, что документ охватывает именно период приватизации. Идеальный вариант — запросить архивную копию того самого документа, который был предоставлен в орган, осуществлявший приватизацию в момент подписания договора безвозмездной передачи.

Учтите, что в разных регионах этими вопросами занимались разные ведомства: где-то создавались отдельные агентства, а где-то — профильные подразделения местной администрации. Наименование конкретного уполномоченного органа следует уточнять на месте.

Риски

Неучтенные доли и право на оспаривание приватизации - это главная и самая опасная категория рисков. Если человек был постоянно зарегистрирован (прописан) в квартире на момент приватизации и не получил свою долю, у него возникает право на бессрочное оспаривание сделки приватизации через суд.

Если после покупки квартиры объявится такой человек и через суд признает приватизацию недействительной, вся последующая цепочка сделок (включая вашу покупку) может рухнуть.

Квартира вернется в государственный/муниципальный фонд. Вы как добросовестный приобретатель, скорее всего, сможете взыскать убытки с продавца, но это долгие суды, а квартира будет потеряна.

Кто эти люди:

• Временно выписанные: Человек мог быть в армии, в тюрьме, в длительной командировке. Его право на приватизацию сохраняется.
• Несовершеннолетние: Дети, даже новорожденные, зарегистрированные в квартире, обязательно должны были участвовать в приватизации. Их отказ невозможен по закону. Их интересы должны были представлять органы опеки. Отсутствие ребенка в договоре — красный флаг.
• Лица, которые "не хотели участвовать": Даже если они устно согласились не участвовать, но не оформили отказ, они сохраняют свое право.

Как отразить в договоре

Законодательная база

Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

• Статья 1: устанавливает право граждан на приобретение в общую собственность или в собственность одного лица занимаемых жилых помещений.
• Статья 2: определяет граждан, имеющих право на приватизацию — это наниматели и постоянно проживающие с ними совершеннолетние лица, а также несовершеннолетние.
• Статья 7: устанавливает, что передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым уполномоченным органом.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

• Статья 181: устанавливает специальный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной — три года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В контексте приватизации суды применяют это к случаям, когда лицо узнало о нарушении своего права.
• Статья 167: определяет общие последствия недействительности сделки — каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а при невозможности возврата — возместить его стоимость.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)

• Статья 69: определяет права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, которые имели равные с ним права и обязанности и подлежали учету при приватизации.
• Статья 70: устанавливает правило о необходимости получения письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя для вселения других граждан в качестве членов семьи, что косвенно подтверждает значимость учета прав всех проживающих.

Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ)

• Статья 60 (п.3): закрепляет право собственности ребенка на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, в том числе в результате приватизации.
• Статья 64 (п.1): определяет, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, которые являются их законными представителями.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 о некоторых вопросах применения Судами закона российской федерации "о приватизации жилищного фонда в российской федерации"

• Данное постановление Пленума Верховного Суда РФ содержит официальные разъяснения по вопросам, возникшим у судов при применении закона о приватизации жилья, и даёт судам конкретные указания. В частности, оно разъясняет подведомственность споров о приватизации, подтверждает безусловное право нанимателей на бесплатную приватизацию, регулирует вопросы участия несовершеннолетних, а также рассматривает особые случаи, такие как приватизация жилья в ведомственном фонде, права наследников и порядок раздела приватизированного имущества.