Необходимо получить документальное подтверждение, что договор долевого участия оплачен в полном объеме. Это главный документ, доказывающий, что застройщик не имеет финансовых претензий к собственнику.

Как проверить

Допустимые формы подтверждения полной оплаты:

• Платёжное поручение банка: оригинал или заверенная копия платёжного поручения на полную стоимость договора долевого участия или несколько платёжных поручений, общая сумма которых соответствует цене договора долевого участия.
• Кассовый документ застройщика: кассовый ордер или квитанция, подтверждающие внесение наличных средств в кассу застройщика на полную сумму по договора долевого участия.
• Акт приёма-передачи недвижимости: в акте должна быть прямая и недвусмысленная запись о том, что обязательства участника долевого строительства по оплате исполнены в полном объёме. Ключевые формулировки: «Договор долевого участия оплачен полностью», «Обязательства участника договора долевого участия исполнены в полном объеме», «Стороны претензий по расчётам не имеют».

Наиболее надёжным является сочетание платёжного поручения и соответствующей отметки в акте. Это исключает любые споры о наличии задолженности перед застройщиком.

Риски

Риски, связанные с расчётами предыдущего собственника с застройщиком

• Претензии застройщика о неполной оплате. Это главный риск. Если у первого дольщика нет документа, который вы упомянули в статье (акта с отметкой об отсутствии претензий), застройщик может оспорить сделку и потребовать от нового собственника (то есть вас) погасить «задолженность» по первоначальному ДДУ. 
• Последствия банкротства застройщика. Если в ходе банкротства финансовый управляющий обнаружит неполную оплату по ДДУ, он может потребовать взыскания долга с текущего владельца или даже оспорить передачу квартиры первому дольщику, что по цепочке затронет и вас.

Как отразить в договоре

Законодательная база

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

• Статья 408. Прекращение обязательства исполнением: обязательство прекращается надлежащим исполнением. Кредитор (застройщик), принимая исполнение, обязан по требованию должника (дольщика) выдать расписку в получении исполнения либо вернуть долговой документ. Акт с отметкой об отсутствии претензий является аналогом такой расписки.
• Статья 431. Толкование договора: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Прямая формулировка в акте о полной оплате имеет решающее значение для суда.
• Статья 862. Формы безналичных расчетов: легитимизирует использование платежного поручения как первичного документа, подтверждающего факт безналичного перевода денежных средств.
• Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки: дает правовое основание для оспаривания сделки (например, уступки прав по ДДУ) заинтересованной стороной (застройщиком, финансовым управляющим) в случае нарушения прав, в том числе при неполной оплате.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

• Статья 8. Содержание договора: обязательное включение в ДДУ полной цены договора и порядка и сроков ее уплаты. Формирует основу для контроля исполнения обязательства по оплате.
• Статья 12. Права и обязанности участника долевого строительства: Устанавливает главную обязанность дольщика — уплатить цену договора в полном объеме и в установленный срок.
• Статья 12 (часть 7). Передача объекта долевого строительства: Фиксирует, что передача объекта оформляется актом приема-передачи или иным документом о передаче. Этот акт является ключевым документом, фиксирующим момент исполнения застройщиком своей основной обязанности.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Глава III.1. Оспаривание сделок должника: позволяет финансовому управляющему оспаривать сделки должника (застройщика), если они привели к уменьшению его имущества. Передача квартиры при неполной оплате может быть расценена как такая сделка, что создает риск взыскания долга с текущего собственника.

Указание Банка России от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства."

Определяет, что прием наличных денег организацией оформляется приходным кассовым ордером (ПКО). ПКО или выданная квитанция являются законным подтверждением факта внесения наличных средств в кассу застройщика.