Перед сделкой обязательно запросите актуальную выписку из ЕГРН. Сделать это нужно за 1-3 рабочих дня до подачи документов на регистрацию перехода права собственности — чем свежее выписка, тем ниже риски.

В выписке необходимо проверить следующие данные:

• Отсутствие обременений и ограничений: убедитесь, что на объекте нет ареста, ипотеки, залога или иных запретов на регистрацию.
• Сведения о собственнике: проверьте, что ФИО и паспортные данные владельца в выписке полностью совпадают с данными в его паспорте.
• Основные характеристики объекта: сверьте площадь и другие параметры.
• Правоустанавливающие документы: проверьте, на каком основании (например, договор купли-продажи, дарения и т.д.) текущий собственник владеет недвижимостью. 

Внимательно проверьте, совпадают ли сведения в выписке с той информацией, которую вы получили от продавца ранее.

Получение выписки из ЕГРН

Любой собственник объекта недвижимости может заказать выписку из ЕГРН через портал «Госуслуги».

Простой способ получения:

1. Перейдите на портал «Госуслуги».
2. Воспользуйтесь чат-ботом или строкой поиска.
3. Введите запрос: «Заказать выписку из ЕГРН».
4. Следуйте появившимся инструкциям для оформления запроса.

Как проверить

Обременений и ограничений

Обнаружив в выписке из ЕГРН любое ограничение или обременение, отнеситесь к этому максимально серьезно. Вот полный перечень того, что может скрываться за этими записями:

• Ипотека в силу закона — этот вид залога возникает автоматически по закону при покупке недвижимости с использованием целевых кредитных средств, либо в случае неполного расчёта с продавцом.
• Ипотека в силу договора — это самый распространенный вид залога, который возникает при получении собственником кредита в банке под залог недвижимости. 
• Арест (запрещение регистрации) — это судебное ограничение, которое является абсолютным стоп-сигналом для сделки. 
• Аренда — если договор аренды заключен более чем на год и зарегистрирован, он сохраняет силу при смене собственника. 
• Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком (например, для прохода, прокладки коммуникаций). 
• Доверительное управление — означает, что правами распоряжается не собственник, а назначенный управляющий (часто при недееспособности владельца или при передачи в доверительное управления управляющей кампании). 
• Рента — это обременение, обязывающее нового собственника содержать предыдущего владельца или выплачивать ему регулярные суммы.

Перед подписанием договора убедитесь, что все обременения (аресты, запреты) сняты. Если объект в ипотеке, сделка возможна по специальной процедуре, но связана с дополнительными рисками. Для безопасного проведения сделок, где есть какие либо ограничения, рекомендуем проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Сведения о собственниках

Внимательно сверьте все данные собственника, указанные в выписке из ЕГРН. Критически важные сведения — ФИО, дата рождения, место рождения — должны быть указаны полностью и без единой ошибки или опечатки.

Обратите внимание на паспортные данные:

• Если продавец недавно менял паспорт, данные в выписке могут быть неактуальными. В этом нет ничего опасного, это распространенная ситуация.
• Если паспорт не менялся, обязательно убедитесь, что реквизиты в выписке и в документе совпадают.

Любые несоответствия необходимо исправить до заключения сделки. В большинстве случаев достаточно подать заявление о внесении изменений в связи с технической ошибкой. Однако в более сложных ситуациях исправление данных возможно только на основании решения суда.

Основные характеристики объекта

Основная информация об объекте сосредоточена в Разделе 1 выписки ЕГРН "Основные характеристики объекта недвижимости". Вот что нужно проверить в первую очередь.

Кадастровый номер

Уникальный и неизменяемый идентификатор объекта. Формат: XX:XX:XXXXXX:XXXX (например, 77:01:0001001:1234).

На что обратить внимание: Номер должен быть указан и полностью совпадать во всех документах (в договоре, выписках). В старых документах его может не быть — в этом случае используются другие идентификаторы, что является нормальной практикой.

Особенность для жилых домов: Обязательно проверьте объект по кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте Росреестра. Убедитесь, что расположение, контуры и этажность здания на карте соответствуют действительности.

Адрес объекта

Адрес в ЕГРН должен полностью совпадать с адресом, указанным в правоустанавливающих документах.

Если адрес указан как «условный» или не соответствует общепринятому, это может создать сложности при регистрации. Такой момент необходимо уточнить заранее.

Адрес может быть изменен, и для этого должны быть соответствующие документы.

Вид объекта недвижимости

На что обратить внимание: Убедитесь, что вид объекта указан корректно: «Здание», «Помещение», «Жилой дом», «Земельный участок» и т.д. Это должно соответствовать тому, что вы планируете купить.

Площадь объекта

Это одна из самых важных и часто оспариваемых характеристик.

Для помещений и жилых домов: Убедитесь, что площадь в ЕГРН совпадает с площадью, указанной в договоре. Любые расхождения требуют объяснения.

Для земельного участка: Проверьте точную площадь. Она должна совпадать с данными в межевом плане. Расхождения могут свидетельствовать о кадастровой ошибке или самозахвате территории.

Назначение и вид разрешённого использования (ВРИ)

Эта характеристика определяет, как можно использовать объект.

Для квартиры: Должно быть указано «Жилое помещение». Если указано «Офисное», «Торговое» и т.д. — это коммерческая недвижимость, что влечёт иные права и обязанности.

Для земельного участка: Это критически важно! Убедитесь, что ВРИ соответствует вашим целям (например, «Для индивидуального жилищного строительства»). Более конкретно разъяснить возможности использования участка может кадастровый инженер.

Этажность (для зданий)

Учитывается общее количество этажей, включая подземные, цокольные и др.

Проверьте совпадение данных ЕГРН с реальным объектом. Если в ЕГРН у дома указано 2 этажа, а владелец надстроил третий — такая постройка считается самовольной и подлежит сносу по решению суда.

Правоустанавливающие документы

Внимательно сверьте наименование и дату правоустанавливающего документа, который предоставил продавец, с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Они должны полностью совпадать. Это позволяет убедиться в подлинности документа и в том, что продавец действует добросовестно.

Имейте в виду, что некоторые документы, на которые есть ссылки в выписке, могут физически отсутствовать у продавца. Например:

• Акт ввода объекта (например, многоквартирного дома) в эксплуатацию.
• Межевой план (который мог быть подан в электронном виде кадастровым инженером).

Если какие-либо несоответствия или отсутствующие документы вызывают у вас сомнения, рекомендуем проконсультироваться с юристом по недвижимости для исключения рисков.

Риски

Выписка из ЕГРН — ключевой документ для проверки

Её отсутствие или поверхностное изучение — главный риск, который может привести к катастрофическим последствиям.

Что может пойти не так, если ей пренебречь: от банальной ошибки в фактических данных (площадь, этаж, план) до рокового незнания юридического статуса (аресты, обременения, права третьих лиц). Как худший сценарий, — полной потери денег, уплаченных по договору, если сделка будет признана недействительной или оспорена.

Как отразить в договоре

Дополнительно можно указать следующее:

Законодательная база

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

• Статья 7. Состав сведений Единого государственного реестра недвижимости. Регулирует перечень информации, содержащейся в ЕГРН, включая сведения об объектах недвижимости, правах, ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, заявленных в судебном порядке правах требования.
• Статья 28. Исправление технической ошибки в записях. Статья 29. Исправление реестровой ошибки в записях. Устанавливают порядок исправления ошибок в сведениях ЕГРН, включая данные о собственнике и характеристиках объекта.
• Статья 56. Внесение записей в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или уполномоченного им лица при наличии поступивших заявлений. Статья 57. Временные ограничения прав на объект недвижимости, наложенные судебным приставом-исполнителем. Регулируют основания и порядок наложения арестов и запретов на регистрационные действия.
• Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН. Устанавливает правила и способы получения выписки из ЕГРН, в том числе в электронной форме через портал государственных и муниципальных услуг.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

• Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество. Закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их переходов.
• Статья 131. Государственная регистрация недвижимости. Определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничения и переходы подлежат государственной регистрации.
• Статья 209. Содержание права собственности. Дает определение правомочий собственника, которые могут быть ограничены на основании федерального закона.
• Статья 334. Понятие ипотеки. Определяет ипотеку как залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства.
• Статья 274. Земельный сервитут. Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений. Устанавливают право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости.
• Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Регулирует правило, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, если договор был зарегистрирован.
• Статья 583. Договор ренты. Определяет сущность договора ренты, согласно которому получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренту.
• Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом. Определяет отношения, при которых одна сторона передает другой стороне на срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

• Статья 1. Понятие ипотеки. Конкретизирует понятие ипотеки и случаи ее возникновения, включая ипотеку в силу закона.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

• Статья 22. Межевой план. Определяет содержание и требования к межевому плану, который используется для внесения сведений в ЕГРН о земельном участке, в том числе о его площади.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

• Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Регулирует документ, который является основанием для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права на созданный объект недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации.

• Статья 7. Состав земель в Российской Федерации.
• Статья 37. Градостроительные регламенты и правовой режим земельных участков. Определяют категории земель и виды разрешенного использования, которые устанавливают правовой режим земельного участка.