В целях подтверждения отсутствия лиц, зарегистрированных в отчуждаемом объекте недвижимости, необходимо истребовать у Продавца соответствующий официальный документ.

Наименование указанного документа может варьироваться в зависимости от региона Российской Федерации. Наиболее распространенными являются:

• выписка из домовой книги;
• выписка из поквартирной карточки;
• архивная выписка из домовой книги;
• справка о составе семьи;
• справка о регистрации по форме № 9;
• Единый жилищный документ;
• выписка из карточки учета собственности.

Указанные документы могут быть получены в следующих организациях:

• многофункциональный центр (МФЦ);
• подразделение ГУ МВД России по вопросам миграции;
• управляющая компания;
• председатель ТСЖ.

Несмотря на официальную отмену домовых книг, на практике указанные органы продолжают выдавать аналогичные документы, поскольку альтернативные механизмы подтверждения данного факта в настоящее время отсутствуют.

В случае получения официального отказа уполномоченного органа в выдаче документа в связи с отсутствием такой обязанности, Покупателю надлежит оценить связанные с этим риски и принять взвешенное решение о возможности заключения сделки.

Как проверить

Потребуйте у продавца документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в объекте недвижимости, а также включите в договор соответствующие заверения продавца.

Риски

Риски связанные с зарегистрированными лицами

Приобретение объекта недвижимости, в котором зарегистрированы физические лица, сопряжено с существенными правовыми рисками, которые в определенных обстоятельствах могут привести к критическим последствиям для нового собственника.

Рассмотрим самые распространённые:

• Несовершеннолетние дети: Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, его выписка возможна только с согласия органа опеки и попечительства. Опека разрешит выписку только в том случае, если ребенку предоставляется равноценное или лучшее жилое помещение (по площади, условиям и т.д.). Даже если родители-продавцы готовы выписать ребенка, опека может запретить это, если посчитает, что права ребенка ущемляются. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда купил квартиру, но выселить из нее ребенка не может.
• Бывшие члены семьи собственника: Лица, которые перестали быть членами семьи собственника (например, бывший супруг/супруга), но продолжают проживать в квартире, могут сохранить право пользования, если при вселении было заключено соглашение о бессрочном праве пользования, или если они не могут обеспечить себя другим жильем (суд может сохранить за ними это право на длительный срок).
• Лица, отказавшиеся от приватизации: Если квартира была приватизирована, а кто-то из проживавших в ней на тот момент лиц добровольно отказался от участия в приватизации, за ним сохраняется право пожизненного пользования жилым помещением. Его нельзя выписать даже через суд. Он сохраняет это право независимо от того, кто является текущим собственником.
• Иждивенцы и пожилые родственники: Выписать пожилого родственника или лицо, находящееся на иждивении собственника, через сул очень сложно, так как суд будет учитывать их право на жилище и возможность обеспечить себя другим жильем.

Последствие для покупателя: Вы становитесь собственником квартиры, в которой на законных основаниях проживают другие люди, и вы не можете их выселить. Вы не сможете вселиться в свою же квартиру.

Риски снятия с регистрационного учёта в судебном порядке

В случаях, не описанных выше, принудительное снятие с регистрационного учета возможно только через суд, однако эта процедура связана с рядом негативных последствий.

Процессуальные издержки:

• Необходимость оплаты государственной пошлины и услуг юридического представителя
• Подготовка искового заявления и сбор доказательственной базы
• Участие в судебных заседаниях

Временные затраты:

• Срок рассмотрения дела в суде первой инстанции составляет до 2 месяцев
• При обжаловании судебного акта процесс может затянуться до 4-6 месяцев
• Исполнительное производство добавляет еще 1-2 месяца

Риски судебного разбирательства:

• Возможность отказа в удовлетворении исковых требований
• Затягивание процесса ответчиком путем подачи ходатайств и жалоб
• Сложность принудительного исполнения решения суда

Как отразить в договоре

Законодательная база

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)

• Статья 31 ЖК РФ. Определяет права и обязанности бывших членов семьи собственника. Пункт 4 прямо устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
• Статья 35 ЖК РФ. Устанавливает, что выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено, производится в судебном порядке.

Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»

• Статья 7. Регулирует основания и порядок снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства. Одним из оснований является выселение из занимаемого жилого помещения на основании решения суда.
• Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713: Утверждает Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета. Подтверждает, что снятие с учета при утрате права пользования жилым помещением производится на основании решения суда.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

• Статья 288 ГК РФ. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.