Просим предоставить продавца акты сверки показаний индивидуальных приборов учёта по следующим коммунальным ресурсам:

• электроэнергия;
• горячее водоснабжение;
• холодное водоснабжение;
• газоснабжение;
• отопление.

Документы должны быть заверены ресурсоснабжающими организациями и подтверждать отсутствие задолженности на дату проведения расчётов.

Данная мера необходима в связи с тем, что при возникновении задолженности по коммунальным платежам установление лица, ответственного за её образование, будет невозможно.

В случае невозможности предоставления актов сверки настоятельно рекомендуется зафиксировать текущие показания индивидуальных приборов учета непосредственно в тексте договора купли-продажи или в акте приема-передачи объекта недвижимости. Следует отметить, что указанный способ является исключительной мерой, в то время как предоставление надлежаще заверенных актов сверки остается приоритетным вариантом.

При наличии актов сверки дополнительная фиксация текущих показаний приборов учета в договоре купли-продажи или в акте приема-передачи является рекомендуемой мерой, способствующей минимизации возможных споров объема потребленных коммунальных ресурсов на момент перехода права собственности.

Как проверить

При проведении проверки актов сверки показаний индивидуальных приборов учета необходимо удостовериться, что в документах содержатся следующие обязательные сведения:

• текущие показания по каждому установленному прибору учета;
• дата поверки прибора и срок его действия.

Особое внимание следует уделить наличию в акте сведений по всем типам приборов учета, установленных в объекте недвижимости:

• горячее водоснабжение;
• холодное водоснабжение;
• электроэнергия;
• газоснабжение;
• тепловая энергия (отопление).

В случае отсутствия отдельных видов приборов учета, допустимо предоставление справки об отсутствии задолженности, выданной ресурсоснабжающей организацией, ТСЖ или управляющей компанией. Такая справка является действительной при условии, что между собственником и ресурсоснабжающей организацией не заключен прямой договор.

Рекомендуется включить в договор купли-продажи или акт приема-передачи актуальные показания индивидуальных приборов учёта, зафиксированные в актах сверки. Данная мера служит дополнительной гарантией защиты интересов сторон и позволяет минимизировать риски возникновения спорных ситуаций относительно объёмов потреблённых коммунальных ресурсов на момент передачи прав на объект недвижимости.

В договоре купли-продажи следует указать:

• Перечень всех установленных приборов учета
• Текущие показания по каждому прибору

В случае непредоставления актов сверки показаний индивидуальных приборов учета, включение текущих показаний в текст договора купли-продажи или акта приема-передачи является безусловно необходимым требованием.

Риски

Если продавец не предоставил в ресурсоснабжающие организации корректные данные о потребителе на момент сделки, а вы после регистрации права подали верные сведения, возникает правовая неопределённость. Вам будет практически невозможно доказать, что долг за услуги был накоплен предыдущим собственником. В результате задолженность будет правомерно переведена на вас как на нового владельца недвижимости.

Как отразить в договоре

Законодательная база

Ст. 153 ЖК РФ (и ст. 158 ЖК РФ):

• Личные долги не переходят: закон четко устанавливает, что все обязанности по оплате коммунальных услуг (кроме взносов на капремонт) носят личный характер.
• Ответственность прекращается: с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН предыдущий собственник (Продавец) перестает нести ответственность по текущим платежам за жилое помещение, а новый собственник (Покупатель) — начинает.
• Новый собственник не отвечает за старого: управляющая компания не вправе требовать с нового собственника погашения долгов, накопленных предыдущим. Это исключает переход долгов по коммунальным платежам (электроэнергия, вода, газ, отопление).

Почему акт сверки показаний ВСЕ РАВНО необходим:

Ключевая проблема — несовпадение моментов:

• Момент регистрации права (юридический) — фиксируется в ЕГРН.
• Момент фактической передачи ключей и заселения (физический) — фиксируется в Акте приема-передачи.

Именно в промежуток между этими двумя датами может потребляться коммунальная энергия, и именно здесь возникает серая зона для расчетов.

Акт фиксации показаний (сверки) решает следующие задачи:

• Определяет точку окончательного расчета: он устанавливает, по каким показаниям Продавец должен произвести окончательный расчет с ресурсоснабжающими организациями и УК за весь период своего владения.
• Фиксирует точку начала расчетов для Покупателя: показывает, с каких показаний Покупатель начинает свои расчеты за потребленные ресурсы.
• Служит доказательством при перерасчете: является основанием для Управляющей компании для проведения перерасчета между старым и новым собственником. Без этого документа УК не сможет корректно закрыть лицевой счет старого владельца и открыть новый.

Пример:

• 01 июня — подписание договора и регистрация в Росреестре (право перешло к Покупателю).
• 15 июня — фактическая передача ключей и подписание Акта приема-передачи с фиксацией показаний счетчиков.

Без акта невозможно определить, кто должен оплатить коммунальные услуги, потребленные с 1 по 15 июня. Акт дает однозначный ответ: все потребление до момента его подписания (15 июня) — зона ответственности Продавца, после — Покупателя.