Запросите у продавца официальную справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт. Ее можно получить:

• В региональном фонде (операторе) капитального ремонта.
• В управляющей компании или ТСЖ.
• Через портал "Госуслуги" (в некоторых регионах).

Справка должна быть актуальной, желательно на дату, максимально приближенную к сделке (не старше 1 месяца).

Даже если продавец показывает вам квитанции об оплате коммунальных услуг, вы должны потребовать именно справку об отсутствии задолженности, потому что оплата какой-либо суммы не говорит об отсутствии долга.

Как проверить

Существует два способа накопления средств на капремонт:

• На специальном счёте дома: Деньги копятся на отдельном счете, которым распоряжается совет дома. В справке будет виден остаток средств.
• На счете регионального оператора: Деньги уходят в общий фонд региона.

Рекомендуем всегда запрашивать справку у регионального оператора, и если он сообщит об отсутствии дома у них на балансе, тогда уже запрашивать её в УК или ТСЖ. Такой подход гарантирует, что вы получите всю информацию о задолженности за капитальный ремонт.

Риски

Риск перехода долга вместе с переходом права собственности

В соответствии с законодательством, долги по коммунальным платежам не переходят вместе с переходом права собственности и остаются за лицом, которое фактически пользовалось коммунальными услугами, за исключением долга по взносам за капитальный ремонт.

Как отразить в договоре

Законодательная база

Обязанность по уплате взносов на капремонт и возможность подтверждения отсутствия задолженности

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Статья 169. "Формирование фонда капитального ремонта". Пункт 1 данной статьи обязывает собственников помещений в многоквартирном доме вносить взносы на капитальный ремонт. Это основание для возникновения обязанности платить.
• ЖК РФ, Статья 170. "Взносы на капитальный ремонт". Пункт 3 устанавливает, что взносы на капитальный ремонт вносятся на специальный счет многоквартирного дома (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК) или на счет регионального оператора. Это объясняет, почему справку можно запросить в двух разных местах.
• Постановление Правительства РФ от 06.02.2012 N 154 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Приложение №2, пункт 69, прямо обязывает управляющие организации и региональных операторов предоставлять собственникам по их запросам документы, содержащие сведения о наличии (отсутствии) задолженности по взносам на капитальный ремонт. Это прямое законодательное основание для требования такой справки.
• Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (ГИС ЖКХ). Статья 6 обязывает все субъекты в сфере ЖКХ (включая УК, ТСЖ и региональных операторов) размещать информацию в этой системе. Данные о начислениях и платежах, в том числе по капремонту, должны быть доступны через портал "Госуслуги" в личном кабинете собственника. Это основание для получения справки в электронном виде.

Риск перехода долга по капремонту к новому собственнику

• ЖК РФ, Статья 158. "Обязанности собственника помещения в многоквартирном доме по расходам на содержание общего имущества". Пункт 3 данной статьи содержит ключевую норму: «Новый собственник помещения в многоквартирном доме с даты государственной регистрации права собственности на помещение несет обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, а также несет ответственность за неисполнение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт прежним собственником». Это прямое законодательное подтверждение главного риска: долг за капремонт "привязан" к самому помещению, а не к личности старого собственника.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), Статья 210. "Бремя содержания имущества". Устанавливает общий принцип: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Взносы на капремонт являются частью этого бремени.
• ГК РФ, Статья 308. "Стороны обязательства". Пункт 3: «Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)». Однако, в случае с капремонтом законодатель сделал исключение из этого общего правила (см. ст. 158 ЖК РФ), специально указав на переход долга к новому собственнику.

Отличие от долгов по коммунальным услугам (электроэнергия, вода, газ, отопление)

ЖК РФ, Статья 155. "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги". Пункт 5 гласит: «Собственник жилого помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме... в том числе путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт и платы за коммунальные услуги».

Законодатель разделяет:

• Коммунальные услуги (потребляемые в конкретный период, расчет по показаниям приборов учета).
• Взносы на капитальный ремонт (целевые платежи, формирующие фонд для будущего ремонта общего имущества).