Виды ограничений, связанные с распоряжением недвижимостью

Эти ограничения либо полностью блокируют регистрацию перехода права, либо требуют согласия третьего лица. Вы не сможете свободно продать, подарить или обменять объект, пока обременение действует.

Даже если закон формально допускает регистрацию сделки без согласия залогодержателя, такая сделка остаётся оспоримой. Кредитор вправе расторгнуть её в любой момент. Поэтому на практике такие объекты всё равно считаются ограниченными в обороте.

К этой группе относятся:

• Ипотека в силу закона;
• Ипотека в силу договора;
• Запрет на регистрационные действия (арест);
• Доверительное управление;
• Статус аварийного жилья.

Ипотека в силу закона

Такой залог возникает автоматически, если закон прямо предусматривает обеспечение сделки. Регистрация происходит одновременно с переходом права — на основании договора купли-продажи и заявления покупателя.

Самый частый случай — покупка недвижимости с привлечением ипотечного кредита. Банк становится залогодержателем по умолчанию. Объект остаётся в залоге до полного погашения обязательств заёмщика.

Второй вариант — залог в пользу продавца при неполной оплате. Если договор не предусматривает иное, закон защищает продавца: недвижимость считается заложенной до момента полного расчёта. Это даёт право требовать возврата объекта при нарушении обязательств покупателем.

Ипотека в силу договора

Отличие от ипотеки в силу закона — в основании возникновения. Здесь залог оформляется отдельным договором после перехода права собственности. Регистрация требует подачи договора об ипотеке, договора займа и заявлений всех сторон.

Запомните: договор об ипотеке — это обеспечение, а не самостоятельное обязательство. Поэтому при залоге имеющейся недвижимости вы всегда подписываете два документа: договор займа и договор об ипотеке.

Запрет на регистрационные действия (арест)

Такое ограничение вносит и снимает только Росреестр — строго на основании постановления судебного пристава. А пристав действует по решению суда.

Чаще всего арест накладывают для обеспечения возврата денежных средств. Третьим лицом может быть банк, контрагент по сделке или взыскатель по исполнительному производству.

Реже арест используют для сохранения статуса-кво в ходе спора: чтобы ответчик не продал объект до вынесения решения. В любом случае основание — судебный акт. При проверке объекта запрашивайте не только выписку из ЕГРН, но и материалы дела.

Доверительное управление

При передаче имущества в доверительное управление собственник временно утрачивает право самостоятельно распоряжаться объектом. Эти полномочия переходят к управляющему.

Сделки с таким объектом заключает именно управляющий — в рамках условий договора. Перед сделкой обязательно изучите правила доверительного управления: какие именно права переданы, на какой срок, есть ли ограничения на отчуждение.

Аварийное жильё

Если объект признан аварийным, регистрация перехода права на него невозможна. С 1 февраля 2022 года в выписке из ЕГРН обязательно указывается отметка об аварийности.

Проверяйте этот параметр до подписания предварительного договора. Иначе вы рискуете внести задаток за объект, который нельзя переоформить.

Виды ограничений, связанные с правом пользования недвижимостью

Эти обременения не блокируют переход права собственности, но существенно ограничивают возможность пользоваться объектом. Новый собственник становится правопреемником по действующим договорам — и обязан соблюдать их условия.

К этой группе относятся:

• Аренда;
• Рента;
• Доверительное управление (в части права пользования);
• Ограничения по ст. 56, 56.1 ЗК РФ (для земельных участков).

Аренда

На срок действия договора аренды собственник передаёт право пользования объектом. При этом право распоряжения сохраняется за ним.

Если вы покупаете объект в аренде, вы автоматически становитесь новым арендодателем. Все условия прежнего договора сохраняются. Обязательно изучите договор аренды до сделки: срок, размер платы, условия расторжения, право на выкуп.

Рента

Рента похожа на аренду, но с важным отличием: получатель ренты передаёт право пользования, а плательщик ренты обязуется регулярно выплачивать оговорённую сумму или обеспечивать содержание.

При смене собственника покупатель становится правопреемником плательщика ренты. Все обязательства по договору переходят к нему. Проверяйте условия ренты особенно тщательно: это долгосрочное обременение, которое сложно прекратить досрочно.

Доверительное управление (в части пользования)

Если в правилах доверительного управления передано не только право распоряжения, но и право пользования, собственник временно утрачивает и его. Управляющий получает полномочия использовать объект в согласованных целях.

Объём переданных прав всегда фиксируется в договоре. Перед сделкой запрашивайте копию правил доверительного управления — это единственный способ понять, какие именно полномочия переданы и на какой срок.

Ограничения по ст. 56, 56.1 ЗК РФ

Эти нормы касаются только земельных участков. Ограничения могут затрагивать весь участок или его часть. Характер — от запрета на строительство до ограничения глубины земляных работ.

Сведения об ограничениях вносятся в ЕГРН в графу «Особые отметки». В разделе 4 выписки указываются поворотные точки контура ограничения, основание внесения и ссылка на нормативный акт. Проверяйте этот раздел при покупке земли — даже частичное ограничение может сделать строительство невозможным.

Что делать собственнику и покупателю

Государство систематизировало учёт обременений: сегодня всю информацию по ограничениям из этой статьи содержит выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Закажите её до сделки — это базовый шаг юридической проверки.

Обратите внимание: некоторые ограничения (например, условия доверительного управления или детали договора ренты) не всегда полностью раскрываются в выписке. Запрашивайте копии договоров у продавца. Если он отказывает — это повод пересмотреть сделку.